As jo it ynvestearjen fan ynvestearjen yn real estate rental property , is der in protte ûndersiken te dwaan. Jo moatte ek feilich wêze dat jo passe foar in lânhear, en dat jo de tiid hawwe om eigenskippen te beheinen. Dochs allegear dy't der no foar stiet, wat wy hjir dogge wolle, is om te ûndersykjen hoe't in eigendom de cashflie út it hanthavenjen generearret.
Foar ús foarbyld brûke wy in fjouwerplex, mei alle fjouwer ienheden dy't foar in folsleine ferhier te wêzen binne. Dit is in ienfâldige cashflow-kalkulaasje om ymplikaasje fan it potinsjeel fan real estate as in ynvestearring. Krityk foar dit, lykas by de measte ynvestearrings, is in yntelliginte en goed ûndersocht oankeap op 'e frontend. Wy sille foar ús foarbyld hawwe dat dizze keaper har ûndersyk hat en in goeie keap makke hat op ús fjouwerplex. Hjir binne de oankeap en hierders:
- Prijspriis fan 'e fjouwerplex is $ 325.000.
- De keaper pleatst 20 prosint yn, of $ 65.000, finansierend $ 260.000.
- 30 jier liening is op 6,5 prosint, mei prinsipe / ynterest beteljen fan $ 1.643 yn 'e moanne.
- Beskikingen en fersekering by oankeap binne $ 3.600 / jier, foar totale betelling fan $ 1.943 per moanne.
De keaper hat har ûndersyk dien en sjogge in steady rentuze fraach foar dizze ienheden, allegearre dy't de measte tiid besette. Om te prudentearjen yn har berekkeningen wurdt in 6 prosint fakatuere en net-betelling risiko rekkene om te reitsjen fan echte cashflow .
De ienheden binne alle identike en hier foar $ 900 per moanne elk. Lit sjen hoe't ús berekkening brekt:
- Bromtoerinkoming is $ 900 x 4 x 12 moannen, of $ 43.200 per jier.
- Peman binne $ 1.943 X 12 = $ 23.316 per jier.
- Foarbehearskosten fan 'e eardere besit hat $ 1.700 yn' t jier gemiddeld.
- Fergoeding en kredytferlies is technysk op 6 prosint fan mieten of $ 2.592 yn 't jier.
- Eigner fertsjinnet alle jierren $ 400 yn ferskate en advertinsjekosten, en behearre it eigendom sels.
Dat binne de basis operative items dy't yn ús cashflow berekkenje . Litte wy ús berekkening oan de winst nimme:
- Ynkomsten fan fertsjinwurdigje - fakatueresferlies - betelingen - útjeften = Cashflow
- $ 43,200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 per moanne yn positive cashflow.
It analysearjen fan jo weromreis as " cash op cash ynvestearret", jo soene jo aktive cash ynvestearjen fan $ 65.000 yndielje yn 'e jierlikse weromkear fan cash, of $ 15.192. Dit is in rendemint fan 23 prosint op jo ynvestearjen. Der binne inkele ynvestearrings dêrút dy't dizze soart weromkomme.
Cashflow is in funksje fan in protte yngongen, en ien of meardere fan dy kinne feroarjen en skealje of ferbetterje fan cashflow. Guon binne merk en ekonomy beynfloede. As in wichtige lokale wurkjouwer slút of ferhúzet, kin de fraach nei ferhierbedriuw oernimme. Dit is wat jo kinne net kontrolearje, mar hope fertsjinje troch jo dertaazje te dwaan oer de sûnens en plannen fan lokale wurkjouwers. As se sûn en profitable binne mei in lange lease dy't koartlyn fernijd binne, binne jo wierskynlik in goede foarm.
Oare faktoaren dy't jo binne fan jo kontrôle binne realisaasjebelesting en eigendomsekering.
Belestingen en premiums kinne ferhege, ferheegjen fan bedriuwskosten en ferlege operearjen ynkommen en cashflow. Dizze negative faktoaren kinne kompensearre wurde mei oare faktoaren dêr't jo in soad kontrôle hawwe. Jo kinne wegen fine om marketing, behear en ûnderhâldskosten te ferminderjen. Fansels as de levermarkt sterk is, kinne jo middels oernimme. It is in delikate lykwicht, sa kin dat saakkundigens ferheegje. It ferlies fan ynkomsten út mear leechste ienheden makket maksimale winsten fan ferhege middels ôfwiksele.
Kontrolearje de rêst fan dizze ynset rige ynventarisearje om de oare manieren sjen te litten wêr't dit foarbyld fan eigendom belesting en oare stimulâns en weromkommt.