Kommerklike lieners binne hiel gesicht yn har ûnderwriting. Sûnt de persoanlike kredythistoaren fan keaplju binne selden wichtich yn 'e kommersjele liening, brûke se oare kritearia om prizen besluten te meitsjen. Gewoane eigendom wurdt kocht om ynkomsten te generearjen, dus ien fan 'e kritearia dy't populêr is om it ynkommen te sjen nei te sjen oft it genôch is om it hypoteek genôch te beteljen en in winst foar de bankers te fertsjinjen.
As in leveransier sjocht nei in appartemint of multifamily eigendom, oft in hypoteek oanbean wurdt, en foar hoefolle, kin bepaald wurde troch de DSCR of Debt Service Coverage Ratio. It is in ienfâldige berekkening, mar tige wichtich. De leveransier is net echt konsintrearre mei yndividuele kredytes of histoarjes fan 'e eigners. It doel fan 'e ynvestearring is ROI, werom op ynvesteiding, en cashflow, dus de cashflow is de primêre konsideraasje.
Eartiids moatte ynvestearers de soarch fan 'e lieners wurdearje om te soargjen dat de cashflowberekkeningen korrekt binne foar in aparte projekt. Se wolle finansjes sjen dy't de ynkommen en útjeften sjen litte. Se sille dan beslute oft dizze sifers soene sjogge dat se fierdergean yn 'e takomst, of eventueel better of slimmer wurde. As de nûmers sjen litte dat de cashflow adekwaat de skuldingsbetingsten dekke, jildt de ynvestearringseleksje en weardefeardichheden fan 'e ynvestearder (s).
Wylst der in soad plakken binne om te sjen hoe't jo de DSCR mei in projekt- en hypoteekbedrach al op it plak pleatse, is it earder in keaper te witten hoefolle se leare kinne op in projekt dat se oanbiede. De ynvestearingen meitsje har eigen kalkulaasjes en sjogge nei harren keazen bondel om de nûmers te bestjoeren dy't se opkomme.
Beide ynvestearders en lieners hawwe in mienskiplik doel yn dit respekt. Is it projekt genôch te profitearjen genôch om de skuld te leverjen mei genôch winst oer?
Wy sjogge dit fan twa rjochtingen, krije de aktuele DSCR en beoardielje in eigendom mei in ljepper nedige DSCR. Dizze rekken fertsjinnet yn dat bedrach mei in mienskiplike leveransier minimale akseptabel DSCR fan 1.20. Dan sille wy it oare rjochting dwaan, it DSCR krije.
Schwierigheid: Gemiddelde
Tiid ferplicht: 20 minuten
Hjir is hoe:
- Bestimje de cashflow , of bruto operearjende ynkomsten nei subtrahearjen fakatuere en kredytverlies .
Sikingssultaten fan $ 187.000 / jier - 9% fakatuere en kredytferlies ($ 16.830) = $ 170.170
- Dan krije dan nei NOI, of net betelende ynkommens troch it subtraktearjen fan alle oare kosten foar operaasje en management, wêrûnder belestingen en fersekering.
Brousse operative ynkommen - Alle eksposysjes = NOI, of net beteljen ynkommen
$ 170.170 - 72.470 (kosten) = $ 97.700 NOI
$ 97.700 / 12 moannen = $ 8142 / moanne NOI
- As de leveransier in minimal akseptabel DSCR fan 1.20 brûke, dan moat dat $ 8142 / moanne 1,2 kear it moannebesjild beteljen wêze. Om dat maksimale betellings te krijen, is it nedich om de $ 8142 troch 1,2 te dielen.
$ 8142 monthly net income / 1.20 minimum DSCR = $ 6785 / moanne maksimale hypoteek beteljen.
- No is it allinich nedich om te fêststellen hoefolle bydrage oan aktuele tariven wurde levere. As dizze keaper in rinte fan 6.875% ferwachtsje kin op in 30 jier liening, in hypoteekkalender sil ús fertelle dat de leveransier ree wêze kin om $ 1.032.836 op dizze eigenskip te lienjen, lykas dy liening en ynteressanteat ta haad- en ynteressagingen fan $ 6785 / moanne, en de minimale 1.20 DSCR.
De measte hypoteekkalkulator lit jo de betellings, de rinte en de tiid ynfiere om kredytbedrach te berekkenjen.
- Doe't wy begûnen, wisten wy dat wy yn in hypoteekbân mei help fan in yntsjinne DSCR stipe wiene, lykas wy binne keapers dy't wolle skatte dat hoefolle kin levere wurde foar hypoteek in eigendom dy't wy foar keap evaluearje. Mar, lit ús gewoan in DSCR-berek dwaan, wêrby't wy de aktuele projektkosten en hypoteek betelje.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 jierlikse hypoteek = 1.30 DSCR
1.3 is better as 1.2 yn dat gefal, sa wierskynlik in akseptabel DSCR. As der lykwols in nij liening socht wurdt op in bestjoeringsprojekt, wurdt de hjoeddeiske NOI brûkt as wy der earst sjogge wat der mooglik wêze kin as hypoteekbedrach.
As de nûmers wurkje, kinne ynvestearders en lieders goed oer it projektfûnsjen en takomst profitabiliteit fiele.
Watsto nedich hast:
- De ynkommens & kosten details foar it eigendom.
- In hypoteekkalender.