Strategyen foar ynvestearjen yn Real Estate Without Cash
Der binne strategyen foar ûnreplik guod ynvestearjen sûnder cash.
Jo kinne as tiis begjinne as de kosten fan in pear hûndert bedriuwskarten. Dit is gjin artikel oer "maklik jild". Wylst der wize binne om te begjinnen yn realisearjen mei ynvestearjen mei gewoan jo winsk en in pear legerwurk, it is net maklik, mar it kin yn koartiid de cash yn 'e pocket wikselje.
Der binne gurus oeral, op tv, yn print en ynternet, dy't al dizze metoaden leare. Jo kinne in soad leare fan webside fan ynvestearrings foar realisearjen, mar beppe saken oer betelje foar in tige djoere kursus of mentoring. Oaren hawwe de hurde manier leard, dat, lykwols hoefolle de ynstrukteur wit en leart dy, it is noch altyd foar jo om út te gean en út te fieren. Guon fan 'e technyk dy't jo jild meitsje kinne fan realisaasje sûnder dat der gjin cash is om te begjinnen:
- Bird Dogging
- Belestingen
- Lease Opsjes
- Sandwich Leasing
- Back-to-Back Closings
Hjir is in oersjoch fan dizze techniken, hoe't se wurkje, en hoe't guon realisearje ynvestearingen harren brûke foar cashynkommen yn betiid yn har ynvestearret bedriuwen.
Bird Dogging
Foardat jo de wearde fertsjinje kinne, is in fûgelhûn in yndirekte ynvestearrings te jaan, lit sjen op wa't de ynvestearders binne. It earste ding dat yn 'e geast komt is in "flipper", keaphuzen, befêstigje har en ferkeapet har snel foar in winst.
Dêrnei is der de langduorjende ynvestearder dy't huzen buorket as ferantwurdlike eigenskippen, realisearret de cashflow en wurdearring fan 'e tiid.
Elk fan dizze realisaasje ynvestearingsstrategy kinne tige profitable wêze. Hokker strategy dy't in ynvestearder kieze, is oer har doelen, temperamint en risiko-tolerânsje.
Der binne safolle mear fan dizze ynvestearrings derút as de measte minsken tinke, benammen de langstme ferhierde ynvestearrings. Wa binne sy? Allinnich in pear binne it heechtypeprofekt datst op TV sjochst. De grutte mearderheid binne minsken dy't jo sjogge elke dei. Se kinne in oare súksesfolle bedriuw hawwe en cash hawwe dat se ynvestearje wolle yn real estate.
It útfieren fan har bedriuwen freget de measten fan har tiid, en se tendje op tradisjonele middels lykas realisaasjebedriuwen om har te helpen te finen fan ynvestearretingshanneling. Se sille meastal mear betelje as se foar dizze oandielen moatte soene as de realisaasjestjoerders út 'e Inventaris fan Multiple Listing Service ( MLS ) wurkje. Der is net in protte fleksibiliteit yn prizen, benammen mei de kommisjes yn 'e deal.
In protte fan dizze ynvestearder binne meardere eigenskippen te keapjen. Wat soe har reaksje wêze as se kontakten waarden troch ien dy't sei dat se har 10% fan 40% minder jild krije koenen as wat se op it stuit keapje? It antwurd is ienfâldich, lykas se yn dat binne om jild te meitsjen.
De minder dy't se betelje foar in wente, de bettere weromreis op ynvestearring (ROI) fan cashflow, en it earder as se har ynsette.
Se wolle dizze persoan omdraaie om dingen te bringen. Dizze persoan is bekend as in fûgelhûn. It is in bytsje as in groepker.
Troch wurk, ûndersyk en ûndersyk fynt de fûgelhûnen hûseigners dy't ferkeapje moatte en hawwe net kinne of hûseigeners mei hypoteze-problemen of ferplichtingen foardat se opnommen binne. Dat is fûgelhûngjen, en it freget gjin cash om te begjinnen, mar gewoan bedriuwskarten en in protte muoite. It kin lykwols realisearje in bedriuw te meitsjen foar de trochsnee persoan mei tefolle skuld en net folle cash.
Se binne der derop nei wenjen foar wenten realisaasjekantoaren net opnij. In feit hawwe guon fûgelhûnen realisaasjedieners dy't har fiede liedt as in dreech hûseigner net ferkeapje kin. De fûgelhûn levert profitable ynvestearrings oan 'e ynvestearder en fee kin tusken $ 2000 en $ 10.000 yn' e hichte rinne as it slút.
Belestingen
In oar manier om jild te meitsjen yn realisearjen te ynvestearjen sûnder ien fan jo eigen jild te brûken is opdrachten te brûken. It is net in komplisearre proses, mar it freget dat jo jo keaper hawwe foardat jo sels yn in oankeapkontrakt slein hawwe. Jo sille jo ferteld meitsje mei de ferkeaper en skriuwe in oankeapkontrakt. De kontrakt sil oanjaan dat de keaper "jo namme en / of oerienkommende" is.
Dit liedt jo de kontrakt oan in oar oars, jo keaper, sûnder fierdere tastimming fan de ferkeaper. Se moatte in cashkeakker wêze, mar dat is normaal it gefal as jo dizze soarten oanbieden dwaan. De ferkeaper sil krekt op 'e hichte wêze dat jo keaper hjoed de keaper is en dat de transaksje as gewoanlik neffens de akteferkear begjinnend giet.
In oar oerlevering by it oanjaan fan dealen is de earnstige jildbedrach dy't jo de ferkeaper jouwe. Dit jild wurdt ôfsetten mei de titelbedriuw dy't it sluten ôfhannelje, en jo sille dat net weromferwize. It sil oerjaan nei jo keaper. Dus, jo sille dit bedrach sa leech mooglik hâlde as der noch ris in risiko is dat de deal net slút.
As jo regelmjittich wurkje mei ynvestearrende keapers, kinne jo faaks jo foardiel krije as jo de opdracht fan 'e kontrakt oer har dwaan, en net wachtsje oant it sluten. Jo kinne lykwols wurde betelle as de deal slút. Fansels as jo goed bestimmje mei bepaalde keapsoargers, en kinne jo de deal oanmeitsje en in verbale ynset krije, kinne jo ek it earnstige jild foar froeger krije foardat jo it thús slute.
Lease Opsjes
De basiskomponinten fan in leaseoptioetstrategy binne in lease mei moannen fan fergoedingen en in opsje om de eigendom te keapjen oan 'e ein fan' e leaseperioade. Litte wy troch in foarbyld gean om te yllustrearjen hoe't it wurket. Jo binne in ynvestearder dy't in hûs hawwe as in ferhierdich eigendom, mar jo sille net sille op genôch cash foar in pear betellings. Jo kinne sels in kredyt score krije dy't it tefreden meitsje soe.
Troch marketing mei bandit-tekens, kranten en Craigslist-advertinsjes of mar in wurdmoai-referinsjes fine jo in tige motivearre húshâldster dy't har hûs net ferkocht hat. Litte wy nei in hypotetysk foarbyld sjen. Litte wy sizze dat de hûseigeners de thús hawwe litten, mar binne net te ferkeapjen.
De thús is $ 100.000 yn 'e hjoeddeiske merk, har hypoteekbalâns is $ 70.000, en har betellingen binne $ 525 / moanne mei belestingen en fersekering. Ien spouse is har wurk oanlutsen, en de oare hat in bettere saak pleatst, sadat se gau gau bewegen moatte. Hjir is wat ús ynvestearder docht:
- Oanbiedingen om har thús te levertjen foar 3 jier mei leasefergoedingen lyk oan harren hûsposten.
- Slaat $ 1.500 as in net-betelbere leaseoptieling foar it rjocht, mar net de ferplichting, it hûs oan te keapjen oan 'e ein fan' e lease foar $ 80.000.
- Mei in verbale oerienkomst brûkt de ynvestearder maketing of oare metoaden om in pacht foar it hûs te pleatsjen, dy't ree is om 750 $ / moanne te beteljen om it te leasen. Se sille in minimum fan ien jier lease tekenje.
- Yn 'e 3 jier lease, de belestingen en fersekering bliuwe sa as / is, mei de skipfeart yn' e betellings dy't soargje foar dizze punten.
- Klear út: $ 525 x 3 foar earste en lêste moanne lease betellings en in feiligensposysje = $ 1.575 + $ 1.500 foar de lease-opsje beteljen = $ 3,075.
- Cash yn: $ 750 x 3 foar earst, lêste & feiligingsjild = $ 2.250.
Dit is it minste gefal fan cash situaasje, mei de ynvestearder út pocket $ 825. Se kinne lykwols better mei de ferkeaper ferparte hawwe en de befeiligingsposysje opnij ferlient, of mei elk ôfwike, it bedrach dat se út 'e pocket ôfslute soe oant $ 300.
Dit is net slim om dizze hûs te kontrolearjen en yn in ridlik keap oan 'e ein te sluten. It is al mear wurdich as de priis te beteljen, en sil wierskynlik wurdearje foar de 3-jierrige lease. De $ 250 / moanne positive cashflow bedraacht $ 9.000 oer de 3 jierperioade. Dus, sels as de ynvestearder syn opsje net útfiert om de thús te keapjen, hawwe se in noflike winst makke, om't it lytse bedrach fan har ynvestearjen is.
Sandwich Leasing
De sandwichferhier is krekt as de namme betsjuttet: twa leaseopties mei de ynvestearder yn 'e midden. Yn dizze situaasje wol de ynvestearder de opsje hawwe om it eigendom te keapjen by in koarting oan 'e ein fan' e leaseperioade, en se wolle in pacht dy't de thús keapje wol, mar kin net fanwege kredytproblemen of ûntbrekken fan jild foar in piening beteljen. De measte minsken yn dizze situaasje dy't wolle wolle, binne lokkich om it goeien hûs te finen dat se mei in lease-opsje kinne keapje, tiid hawwe om har kredyt te ferbetterjen en tegearre mei-inoar te beteljen.
Wy sille it foarige foarbyld brûke, mar ynstee fan in reguliere hierder, fynt de ynvestearder ien dy't in lease-keap leart of in hûs te hieren hat. Alle fan 'e nûmers binne deselde, útsein de nocht fan' e plysje-keaper wol de thús besykje oan 'e ein fan in 3-jier-oandwaanlike leaseperioade.
De plysje keapet no net allinich de earste, lêste en feiligenspegel yn 'e buert, mar ek in leaseoptyzje net-betelbere betellings foar it rjocht om de thús te keapjen oan' e ein fan 'e lease. Ek de legekundigeinker befettet dat as se de thús keapje, sil de priis $ 110.000 wêze. No is de cashflow foar de ynvestearder lykas dit:
- Itselde $ 3.075 giet nei de ferkeaper foar de earste leaseoptie.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 lease opsjes beteljen fan mieningskolleur ynkomt = = $ 3.750.
- In ynvestearder kin ek frege hawwe foar in hegere leaseoptieling, mar wie bliid mei in $ 675 positive cashflow doe't beide dealen ûndertekene binne.
- De ferkeaper makket $ 675 up-front, $ 250 / moanne foar 34 oare moannen (earste / lêst betelle) en $ 30.000 bruto profitaat troch it ferkeapjen fan hûs foar $ 110.000 mar betelje allinich $ 80.000.
- De bruto profitaat fan 'e ynvestearder is $ 39.175 mei nulle dollar fan har jild ynset.
In oar foardiel fan dizze strategy is dat de keapkundige hopet it thús te besjen en it bettere soarch foar it nimme. In feiligens hawwe guon ynvestearrings ûnderhâlden mei leasen dy't de plysje nedich hawwe om de earste $ 100 of mear te beteljen foar eventuele reparaasjes. As de fersekering en belestingen wurde betelle yn 'e orizjinele hypoteekbetingsten, binne de kosten minimaal.
As de ynvestearder alles fan 'e basis steane wol, kinne se de hypoteekbetellingen direkt betelje, en de ferkeaper net yn in posysje krije wêr't se op' e hichte kinne. Leaseopties en sandwich leasen binne strategyen dy't faak brûkt wurde troch yndirekte ynvestearrings om eigenskippen oan har portefúlje te lizzen en monumintes cashflow te bouwen.
Back-to-Back Closings
De wenningfoarsjenning en hypoteekmooglikheid dy't yn 2007 begûn te ûntfangen, hat in soad feroaring makke yn 'e bedrigings- en realisaasjetransaktive bedriuwen. Titelbedriuwen dy't dûbelklokken dien hawwe en fûnen ien deal mei de opbringsten fan in oar binne no krekt njonken no te finen. Dochs is der in manier om groep en flip-eigenskippen mei back-to-back sluten sûnder jo eigen jild te brûken.
Fansels is it earste fereasket dat jo in profitable groep flip-oppak set hawwe. Jo moatte it earste eigendom hawwe oan 'e goeie prijs gekocht en in klear ynvestearder om jo te keapjen fia in noflike winst. De winst moat foldwaande wêze om in fergoeding te dekken dat jo nedich binne om jo oare jild te brûken om de earste deal te sluten, sadat jo de twadde ferkeap oan jo ynvestearder slute kinne.
Transaksjale finansiering is it proses om in tige koarte termyn te krijen om ien deal te finen mei in folgjende sluting om it eigendom op deselde dei te ferkeapjen of binnen 24 oeren meastal. In transaksjale liening sil de fûnsen pleatse mei de titelbedriuw dy't nedich is om it earste deal te sluten.
Ien kear dat de deal slút, gean jo nei de twadde deal, meastentiids pleatst rjocht efter him. De ôfslutende ferklearring foar dat deal sil in betellingswize foar de transaksjale liening foar it bedrach dat se leverje op 'e earste deal plus har fergoeding. Dit is normaal in minimum fan $ 2.500, en kin ek basearre wurde op in persintaazje fan it bedrach lien. Jo krije de lykwicht en jo winst.