01 - Real Estate Investment Evaluaasje is sawol kwantitatyf as kwalitatyf
Ik haw de oare dei in poging op in potinsjele ynvestearring nimme . It wie in ferrinnende fjouwer ienichfâldige multyfunksjele eigendom dy't yn har gehiel de eigener besette, dy't dêr tritich jier west hie. De eigner wie in eklektysk akademysk en dêr wiene alle manieren fan brik-a-brac en antyk oer it plak. It plak wie net sa ferdield. Teppich moat ferfongen wurde en ferdielen repareare. De skiftende stifting hie de flier op plakken plondere en hie grutte skeakels makke dy't ferskate muorren oplevere en delkamen.
Ik tourte it plak mei guon freonen fan myn - in pear dat ynteressearre wie om yn realisme te kommen. Se skreau it plak ôf fan it momint dat se yn 'e doar rûnen. Mar doe't ik dy bulten en rissen seach, seach ik ien ding: jild. Stedsproblemen skodzje de measte ynvestearders, dy't de konkurrinsje fermindere en kinne prizen ferwiderje.
Mar hoe hokker in saak te evaluearjen? Of hokker deal, foar dy saak? Persoanlik brek ik de konsideraasjes yn twa kategoryen:
• Quantitative: Hoe ferwachtsje ik it eigendom om as ynvestearring út te fieren? Foar dit part kin ik myn kalkulator útfiere, of myn spreadsheet, of myn evaluaasje-software en guon oantallen.
• Kwalitatyf: ik moat mysels freegje "kin ik it ôfbrekke?" As jo as de grutte mearderheid fan ynvestearrings fan 'e realisaasje binne, dan binne jo in dieltiid. Dat betsjut dat jo dit projekt oan 'e kant fan jo "dagelist" oanpakke moatte en dêrnei te behearen. Dit diel fan 'e analyze sil in siel sykje; In kalkulator sil jo hjir net helpe.
02 - Quantitative - Running fan de nûmers brûke mei kappeest
Persoanlik, ik tink om trije wichtige sifers nei te sjen as ik in ynvestearring bin. Caprate , is de earste fan dizze ark.
Kapetaryf is gewoanlik de jierlikse net-ynkomsten ferdield troch de priis fan 'e eigner. Jierren hawwe ynvestearingen de "1% regel" brûke dy't gewoanlik stiet dat it moannebeleinsjekommisje foar in eigendom rûch wêze moat 1% fan 'e priis dy't jo foar it eigendom betelje. Guon merken binne fan dizze ferhâlding ôfsetten troch wapen fan wurkleazens, mar yn oaren kinne jo noch eigenskippen fine dy't de 1% regel passe. Eartiids dat jo yn 't sin hâlde moatte, is lykwols dat de 1% regel fan thumb in faire yndikator is fan of as it eigendom hat genôch cashflow op in jierbasis genôch generearje om hypoteekbetellingen plus eksposysjes te dekken. Dêr binne fansels in protte fariabelen dy't yn dit binne (fan belestingen nei rintekeuringen nei de persintaazjebelieder dy't jo betelje), mar it is in útgongspunt.
03 - Cashflow as quantitative Evaluaasje-ark
De iennichste reden dy't jo soargje oer kappe-rapport is dat jo echt probearje foar in maklike proxy foar hokker kind fan cashflow de ynvestearring sil generearje. Yn ynvestearjen is jild krij - dizze berekkening is besocht op jo peril.
De tarieding fan cashflow draait de wichtige ferwachte cashdrukken (belestingen, haadplak, belang, útjeften, fakatuere, fergoedingen, reparaasjes) en fergelike mei it ynkommens dat it eigendom makket. Jo kinne dit dwaan fia in sprektaal of gebrûk meitsje of in realisme-evaluaasje- softwarepakket brûke .
04 - Rate fan werom as Quantitative Real Estate Investment Analysis Tool
Cashflow kin, op 'e oarder, jo meitsje om de ferwachte tarissing fan' e eigner te berekkenjen (ROR). Taryf fan weromreis is in mjitting fan profitabiliteit; It mjittet it kassa dat in projekt generearret en it kassint dat jo yn it projekt sette moatte.
Jo moatte in sprektaal of in ûntwikkelingsprogramma nedich hawwe om dizze ferhâlding te berekkenjen. Ik denk dat het is zeer nuttig omdat het meelijk om de return te vergelijken dat ik ferwachtsje foar de ynvestearring tsjin de weromkommende, dy't ik riedlik ferwachtsje soe foar oare, ûnderskate ynvestearringen. Bygelyks: as ik de nûmers rûn foar it eigendom dy't ik oan it begjin fan dit artikel beskreaun haw en it my weromkaam fan in rendemint fan 8% soe ik safier passe.
Ik kin ferwachtsje om 8% te ynvestearjen op 'e boarnemerk (legere risiko, en in hiel soad minder ynspannings). Foar it risiko en ynstânsje moat ik yn dit projekt sette, ik soe ferwachtsje dat in rendemint werom nei it noarden fan 20%.
05 - Kwalitatyf - Kin jo it projekt dwaan?
Om't ik hjirboppe neamde, sil jo kalkulator hjir net helpe. Dit is as jo nedich hawwe yn 'e spegel te sjen en tinke oer hoefolle tiid en ynstânsje jo jo kinne oan it projekt te pleatsen.
Werom, lit ús sjen nei it projekt dat ik sei oer it begjin fan dit artikel. Litte wy sizze dat jo it fergelykje mei in ferlykbere gelegenheid; in oare mearfamylje yn deselde buert mar dy't minder wurk nedich is. Jo soenen de mooglikheid nimme oer de fixer-boppe, as it twadde waard in legere heger rendemint. Mar hoefolle heger?
Om begjinners te begjinnen, jou ik altyd deselde advys: yn dit gebiet falje op 'e kant fan foarsichtigens. In projekt dat jo dwaan kinne is ûnferbidlik better as ien dy't jo ferbruts hawwe troch de tiid dy't jo healwei troch binne. Sykje wat yn jo trekpleats dat inkele deselde nûmers biedt, meitsje it dien, gean dan nei in mear útdaagjend (en hopefully more profitable) projekt de kommende tiid om.
Konklúzje:
Analyse is dielkunst, dielwittenskip. Besjoch de oare ûnderwerpen yn dizze paragraaf foar mear ideeën oer evaluearjen fan ynvestearrings.
Auteur Chris Smith is in realisearjende ynvestearder, grûnlizzer fan in online referinsje foar ynvestearders en realisearje fan professionals en publisearre artikels yn Corporate Finance Magazine, Euromoney en it Business Journal Network.