In stel dat defines de taken fan 'e aginten en rjochten fan' e kliïnt
Express Agency
Ekspresje wurdt oanmakke troch in mûnling of in skriftlike oerienkomst tusken it haad en de agent. It jout har ekspresje foar dizze represintative status.
Yn 'e realisearjen is arsjitoade normaal makke troch sawol in skriftlik petear mei in ferkeaper of in keapferieningsoerienkomst mei in keaper. Guon steaten jouwe verbelle ôfspraken, mar it measte net.
Implied Agency
It is ek mooglik om in oanslavingrelaasje te meitsjen troch de aksjes fan 'e partijen.
As in real estate agent ferplicht ferantwurdlikheden dy't gewoanlik fan dy fan in agent binne, mar hat gjin buro foar registraasje tekene, kin se noch altyd as agent krije fia implicit agency. Troch itselde token, freget de klant de agent foar advys of aksjes dy't gewoanlik yn 'e auteurs binne, dan kin in mislearre buro oanmakke wurde.
Guon steaten hawwe spesifike wetjouwing makke dy't betsjutte dat gjin aartsjen bestege kin sûnder in skriftlike oerienkomst. Dit helpt om ûngedien meitsje fan implicit agency.
Ferjilde net in Undisclosed Dual Agent
Yn 'e steaten dy't jo implicit agency net registrearje, as jo in buro-fertsjintwurdiging hawwe mei jo opnij client, moatte jo hoeden sizze wat jo dogge as jo wurkje mei in keaper ynteressearre yn dat list. Earst moatte jo de levyzjersstatus de keaper skriuwe en dan net ferplichten dwaan dy't soargje dat jo ek har agent binne.
De wei is it meast dien hjoed
Myn lisinsje hinget yn Nij-Meksiko, mar ik haw yn 'e ôfrûne ek broker-lisinsjes yn Texas en Colorado hâlden.
In protte steaten hawwe no dokuminten en disclosures dy't stipe fan ' transaction brokerage' , of troch oare nammen neamd wurde, de fertsjintwurdiging fan in keaper of ferkeaper sûnder "agencies". De term real estate agent selektearret dat mear dan dizze dagen.
Dus, ik kin in list meitsje en net in agent foar de ferkeaper wêze, en dat is krekt wat ik altyd dien haw.
De iennichste tiid wie de fraach fan buro ea opstien mei in keaper of in ferkeaper wie as ik wurke mei in advokaat of in rjochter. Foar guon reden haw ik se mei myn webside oanlutsen. Se winsken net dat se har agent wiene fanwege fergunningferliening .
Wittenskiplik ferantwurdlikens stelt de kliïnt fan 'e agent yn risiko foar de aktiviteiten fan har agent. Dus, as ik wat ferkeard dwaan moast of in flater meitsje, dan soe myn kliïnt ek lije. Dizze juridyske minsken wisten dat se net dat risiko woe, hoewol se wisten dat ik de regels sorgfältig folge.
Doe't ik mei buyers wurke, wie ik altyd wurksum as in transaksjeman, nea in agent. Se naam hast noait frege, en ús steatferkundigingfoarm makket dúdlik myn funksjes op myn klant. Hjir binne se rjochtstreeks fan 'e wet:
A. earlikheid en ferstannige soarch lykas yn 'e bepalingen fan dizze paragraaf set;
B. behertiging fan lokale, steat- en federale rjochtshúshâlding en antydiskriminaasjewetten, it nije reklameburo fan Nij-Meksiko en de regio's fan 'e realisjekosten, en oare oare wetten fan lokale, steat- en federale wetten en regeljouwing;
C. prestaasjes fan elke en alle skriftlike ôfspraken makke mei de klant of kliïnt;
D. de assistint oan de klant of kliïnte fan 'e broker by it oanfoljen fan de transaksje, as it net oarspronklik is oan skriftlik troch de klant of kliïnt, ynklusief:
- presintaasje fan alle oanbiedingen of tsjinoerstelde op 'e tiid; en
- assistint by it ynstellen fan 'e terminen en betingsten fan' e kontrakt en mei it sluten fan 'e transaksje; As de brokker yn 'e transaksje net de tsjinstferliening, advys of assistint beskriuwt dy't beskreaun is yn paragrafen (1) en (2) fan Underdiel D fan 16.61.19.8 NMAC, moat de klant of kliïnder skriftlik akseptearje dat de brokker net ferwachte wurdt om te leverjen sokke tsjinstferliening, advys of help, en de brokker iepenet it bestean fan sa'n oerienkomst skriftlik oan 'e oare brokers dy't belutsen binne by de transaksje;
E. oankundiging troch de brokter dat der saken kin wêze dy't relatearre binne oan de transaksje dy't bûten de assosjeblokker of kwalifisearjende brokers kennis of ekspertise binne en dat de ferienigingsmakker of de kwalifikaasjele broker suggerearret dat de klant of kliïnt ekspertje advisearje oer dizze saken;
F. Inkeldige beleanning foar alle jild of eigendom dy't troch de broker ûntfongen is;
G. Skriftlike disclosureel oan har client of kunde en oan oare brokers dy't belutsen binne by it transaksje fan eventuele potensjele konflikten fan 'e belang dat de brokker yn' e transaksje hat, mar ek net beheind ta:
- elke skutterbrokerage relaasje de brokker hat mei alle oare partijen oan 'e transaksje of;
- elke materiaal belang of relaasje fan in bedriuw, persoanlik of famyljenamme dat de brokker hat yn 'e transaksje;
- oare brokerage relaasjes opnommen beskikber yn Nij-Meksiko;
H. skriftlike iepenbiering fan eventuele advys materiaal feiten dy't eartiids bekend binne troch de assosjatyfbroker of de kwalifisearjende brokker oer it eigendom of de transaksje, of oer de finansjele kapasiteits fan 'e partijen oan' e transaksje om de transaksje te foltôgjen; Ferantwurdlike materiaal feiten dy't it iepenbier meitsje nedich hawwe gjin ynformaasje opnommen dy't troch federale rjochthawweringswetten fallen is of it New Mexico Human Rights Act;
I. it ûnderhâld fan alle fertroulik ynformaasje dy't yn 'e rin fan elke foarôfgeandene fertsjintwurdiging leard wurdt, of it moat wêze dat de disclosureasje mei de eardering fan' e eardere kliïnt is of troch de wet ferplicht is;
J. As it net oars skreaun is, in assosjatyf makelder of in kwalifikaasjele broker sil har kliïn of kliïnteer net oanmeitsje by de transaksje dat har ferkeaper kliïnder of klant hat earder oanjûn dat se in ferkeappriis minder akseptearje as de frege of opnommen priis fan in eigendomsje ; dat har keapfarder of klant hat earder oanjûn dat se in priis betelje as de priis dy't yn in skriftlik oanbiede yntsjinne; de motivaasje fan har kliïnte of klant foar ferkeapjen of keapje fan eigendom; dat har ferkeaper kliïnder of klant of har keapfarder of klant tegeare oerienkomt oan oare finansjele termen as dy oanbean; of elke oare ynformaasje dy't skriftlik troch de assosjatyfbroker frege of de klant of klient fan 'e kwalifikaasjele broker frege om konfidinsje te bliuwen, of it moat wêze dat disclosurearjen is wetlik ferplicht.
Dat krijt soarch foar elke omtinken foar myn klanten.