Ôfskriuwing fan in lease
In protte eigendomingslizen jouwe it boubedriuw de lease te annulearjen as it gebou partiel of folslein ûnbewenne wurdt troch in fysike ferlies.
De wethâlder kin it rjocht hawwe om de lease te ferminderjen, sels as it diel fan it gebou beset is troch de hierder net skea. As it gebou folslein ferneatige is, kin de wethâlder de opsje hawwe, mar net de ferplichting, de struktuer opnij te meitsjen. De wethâlder kin net ferplicht wurde om in skerpe skea oan te bouwen of ferfangen as er en in fersekering betelle hat.
As it neikommende foarbyld docht, kin it opheljen fan in lease in geweldige ynfloed hawwe op in lyts bedriuw dat minder betelje as de rintetat foar hier. It docht lykwols it belang fan belestingsbelesting.
Foarbyld
Floyd besiket fantastysk Flier, in bedriuw dat ferkocht tapyt en oare flierklean út in pakhús. It bedriuw levert de helte fan in 20.000-fjouwermûne op Peerless Properties. It is no op $ 0,50 in fjouwerkante fuot foar 10.000 fjouwerkante fuotten of $ 5.000 moanne. De ferhierde wearde fan 'e pakhús is $ .75 in fjouwerkante foet of $ 7.500 yn' e moanne.
Hannelingswearde betsjut middels de hierder kinne sammele by merkraten.
Floyd ûnderhelle syn lease twa jier lyn, doe't de ferkeapprizen yn syn gebiet depressearre waarden. Renten hawwe doe opnij besocht, mar Floyd's levert net yn trije jier ferrinne. As Floyd syn lease ferlern hie, moast syn bedriuw noch in oare eigendom ferkeapje oan merkraten.
Under in nije lease sil it bedriuw wierskynlik in ekstra bedrach $ 2.500 yn 'e moanne betelje of $ 30.000 yn' t jier, foar hierferhier. As de firma hjoed de lease ferlern hat, soe it ek in ekstra kosten fan $ 90.000 wurde oer de kommende trije jier.
Floyd hat in oantal ferbetterings en ferbetteringen oan it pakhús oanbean om't syn lease begon. Dizze ûnder oaren binne nije ljochting, oanpasbere pylken, en upgrades nei it laden dock. De ferbetteringen binne no diel fan it gebou. Floyd jout har net, mar hy sil in ynteresse hawwe yn har foar de rest fan syn lease.
Spiraal ien nacht, defektdrawing sparket in fjoer dy't it gebou tige skea skeart. Oare as inkele minder reek nei floatmateriaal, is it part fan it warehûs beset troch Fantastic Flooring fan it fjoer. Dochs fertsjinnet Peerless Properties Floyd's lease. Fantastysk Flier is fersoarge foar de skea oan har floatmateriaal ûnder har kommersjele eigendomspark . De Fantastic Flooring hat lykwols gjin dekking foar it ekonomysk ferlies dat it lijt troch it ferlies fan har lease. It bedriuw hat ek gjin dekking foar it ferlies fan gebrûk fan 'e ferbetterings dy't it gebou makke hat. Dizze artikelen waarden net beskeadige, sadat it ferlies fan gebrûk net ûnder de feiligens fan ' e fermogen is.
Floyd koe syn bedriuw beskerme hawwe tsjin de finansjele ferlies dy't útkomt fan 'e ôfskaffing fan in lease troch it oankeapjen fan belestingbelesting. Dizze dekking kin tafoege wurde oan in kommersjele eigendom belied fia in aparte foarm.
Belestige belestingskrêft
Belestige belestingsferkeap behannelet it finansjele ferlies dy't jo hawwe troch de ferfal fan jo lease. Foar in ferlies om te dielen, moat it foarkomme fan direkte fysiële ferlies fan (of skea oan) eigendom op pannen dy't yn 'e ferklearrings beskreaun binne. Boppedat moat de skea fanwege in peril fersette ûnder jo belied .
Belestige belestingsbelesting kin elk fan 'e folgjende wêze, as in fergryp fan fersekering yn' e dekkingskema is te sjen:
- Belang fan 'e middels fan' e mieten Dit is it ferskil tusken 'e moanne miening dy't jo betelje en de ferhierde wearde fan' e (eigendom) merk. Yn it foargeande foarbyld is Fantastische Flooring's Tenants 'Lease Interest $ 2.500 ($ 7.500 minus $ 5.000).
- Bonusjildingen Dit is it ûnôfhinklike diel fan in cash bonus dat jo betelle hawwe om in lease te krijen en dat net jo weromjûn wurde. Sa hawwe jo winkels in $ 5.000 bonus betelle om in 3-jierlikse lease te garandearjen as in 5-jierlikse lease.
- Ferbetteringen en ferfolchingen Jo bedriuw kin ferbettere wurde oan jo ferhierde eigendom dy't jo net wetlik ferwiderje kinne. Underdielde lease-ynteresse befettet it unbestelde part fan betellingen dy't jo makke hawwe foar ferbettering. It omfetsje de wearde fan ferbettering dy't ûnder oare fersekering binne.
- Prepaid Rent Dit is it ûnôfhinklike diel fan miening dy't jo yn 't foar beteljen betelle hawwe dy't jo net oanbean wurde. Sa hawwe jo bygelyks trije moannen yn 't foar betelle as jo jo eigendom levert.
Net belestingbelang
Under lestige belestingbelesting wurdt de limyt fan fersekering útdrukt yn betingsten fan net-lease-ynteresse . As jo liening annulearret, sil de measte jo fersekerder betelje foar in ferlies is jo net-lease-ynteresse op 'e tiid dat it ferlies foarkomt. Net-lease-belang befettet twa komponinten.
Lokale ynteraksje (TLI) Dit jout de foardielen dy't jo krije fan in foardielige lease oer de oare moannen. Jo TLI is de hjoeddeistige wearde fan jo brutsk belang ynteresse . It wurdt berekkene troch it multiplikearjen fan jo brutto-lease-ynteresse troch de oanbelangjende leefberens fan belang. Jo rotskeap ynteresse is it ferskil tusken de mietwearde fan jo wente en de hier dy't jo moanne betelje. Sa asjebleaft, it merkwearde foar mieten is $ 5.000 de moanne en jo bedriuw is no op $ 3.500 betelle. Jo rjochte belangstelling is $ 1.500 ($ 5.000 minus $ 3.500).
De leaseholderlike faktor is ôflaat fan in tafel dy't oan jo belied is . De faktoaren ferskille ôfhinklik fan it bestjoerlike rinte en de moannen dy't yn 'e lease ferbliuwe. Soargje bygelyks dat jo 36 moanne bliuwe yn jo lease. As de oerhearrende rinte fan 5% is, is de lieningsfermindering 33.4213. Jo net-lease-belesting is $ 1.500 X 33.4213 of 50.132.
Monthly Leasehold Interest (MLI) De moandeale belestingbelang reflektet jo moanne kosten foar bonusferlieningen, ferbetteringen en ferbetteringen, en prepaid hier. Dizze artikelen sille gjin applikaasje tapasse as jo gjin bonus betelle hawwe, ferbetteringen of betelle hierders yn 't foarút. As jo dizze kosten fersoargje wolle, moat de moanneseare belangstelling foar elk apart apart berekkene wurde. Foar elke perioade binne jo oarspronklike kosten ferdield troch it oantal moannen dy't yn jo lease bliuwe as jo de útjeften makke hawwe. Soargje bygelyks, dat seis moannen yn jo 36-moanne lease, jo hawwe $ 25.000 foar ferbettering ferbettere. Jo MLI is $ 25.000 / 30 of 833.
Net leasen belang
It limyt dat jo belied foar leasehold belesting dekking oanbelanget is de bedoeling fan jo ynteresse fan leveransiers en jo moanne-lease-belang by it begjin datum fan jo belied. Bygelyks, as jo TLI $ 1.500 is en jo MLI $ 833 is, jo net-lease-belang by it ûntfangen is $ 2.333. Dit is de measte jo fersekerdyler sil betelle wurde ûnder belestingbelesting as jo lease opnommen is op it begjin datum fan jo belied.
Jo netwurkferliening fertsjinnet elke moanne yn 'e termyn fan jo belied. As jo liening annulearret, sil de measte jo fersekerdyler betelle wurde ûnder leanhawwende belestingbelied is jo net-lease-ynteresse op 'e tiid dat it ferlies foarkomt . Jo fersekerder sil jo persoanlike levyzjes berekkenje troch de folgjende te folgjen:
- Jo rotsleaske ynteresse fermannichfâldiget mei de lestige ynteresse faktor foar de oerbleaun moannen fan jo lease yn 'e tiid dat it ferlies foarkomt
- Jo moanne belanghawwende belang multipliedearret troch de oerbleaun moannen fan jo lease yn 't tiid dat it ferlies foarkomt