Wannear't in saakkundige yndividu is in kommersjele gebou mei in hypoteek, kin de hypoteekhâlder de keaper freegje om in realisaasjebelied te krijen dy't de standert hypoteekklausel befetsje.
Hjir is in foarbyld.
Foarbyld
Andy hat A-1-apparaat, in bedriuw dat ferkeapet húsapparaten. It bedriuw fan Andy hat krekt in nij pakhûs te keapjen mei in hypoteek it krige fan Lucky Lending.
It liening A-1 is ûntfongen fan Lucky Lending is befeilige troch it lager. Om't it depot as bedriuw dien hat foar it lienjen, hat Lucky Lending in ynsurable belang yn har. Om it belang fan Lucky te beskermjen, freget de lieningoerienkomst A-1 om it lager te fersoargjen tsjin skea troch fjoer en oare perils ûnder in kommersjele eigendomspark. De kontrakt stelt dat it belied de normale hypoteekklausel oanmeitsje moat.
Standard Clause
Yn ferline jier waarden fersekeringen dy't eigendomsekering skreaun hawwe om in politike foarm te brûken, dy't de 1943 New York Standard Fire Policy hat. Dizze lêste befette in klausel mei titel Hypotheek, dy't de rjochten fan lieners adressearre. Dizze klaus waard neamd as standert hypoteekklausel .
Tsjintwurdich wurdt it formulier fan 'e New York selden brûkt, en it ymportaal fan' e kommersje fan 'e ISO- skaaimerk wurdt beskôge as de industry standard. It ISO-foarm adressearret hypoteeksen yn in kliïnte mei hypoteekhâlders. Dizze klaus tsjinnet no as standert hypoteekklausel. It ferskynt yn in protte eigendom wurdt belutsen troch yndividuele fersekeringen.
Ynteresses
De ISO-hypoteekklausel jildt foar de hypoteekhâlder neamd yn 'e ferklearrings. De leveransier is bedarre foar ferlies of skea oan it gebou of struktuer dat as boarger foar it lien dien wurdt.
As meardere lieders yn it belied opnommen binne, wurde se behelle yn foarried fan oarder. Asjebleaft bygelyks, dat in beliedsmakker in gebou kocht hat mei twa hypoteek (in earste en in twadde). As it gebou opbringt, wurdt de lienerlist op 'e earste hypoteek betelle. Nei't de earste liening kompensearre is, sil de leveransier op 'e twadde hypoteek betelje.
De hypoteekklausel stelt dat leveransiers betellings ûntfange "sa't har belangen kinne ferskine." Dit betsjut dat it bedrach fan elke leveransier hinget hinget fan 'e hichte fan skea oan it besochte gebou en it net betelle balâns (haad en belang) fan' e liening. Bygelyks, in fjoer ferwetteret de opslach A-1 Appliances. Yn 'e tiid fan it fjoer hat A-1 Lucky Lending $ 750.000 yn haadpersoan en opnommen ynteresse. Lucky Lending kriget in fersekeringsbetingsten fan $ 750.000, it belang fan it eigendom.
It bedrach de fersekering betelje foar in ferlies is ûnderwerp fan 'e limyt op it belied. As bygelyks as A-1-opslach fersoarge is foar $ 1.5 miljoen, sil de fersekere net mear as $ 1.5 miljoen betelje foar alle fersiere partijen (A-1 appliances en alle lieners).
Yn guon steaten sille lieners har lieningen feilich meitsje fia akten fan fertrouwen ynstee fan hypoteek. Dêrom befettet de term hypoteekhâlder yn 'e standert hypoteekklausel in fertrouwen.
Foreclosure
De rjochtbank fan 'e leveransier foar in ferlies werom te bringen ûnder it ynliedingsbelied fan' e lienens wurdt net beynfloede troch in foarskuldige aksje dy't de leveransier foar it eigendom fan 'e eigner begon is foardat it ferlies is. Sa asjebleaft, dat A-1 appliances gjin ferskillende hypoteekbetellingen net makket, sadat Lucky Lending in standertnota hat. Ien moanne nei't de notysje útjûn is, wurdt it pakhús ferneatige troch in fjoer. De standert notysje beynfloedet gjin rjocht fan Lucky's om betellingen te ûntfangen foar it ferlies ûnder it belied.
Hannelingen fan beliedholder
De hypoteekhâlder hat it rjocht om te feroverjen foar in ferlies ûnder it belied sels, as de beliedhannelder in betingst fan 'e fersekerdingsrapport hat.
Asjebleaft bygelyks, dat A-1 appliances 'warehouse troch in fjoer ferneatige wurdt. A-1-bestannen befetsje mei syn eigendomsektor foar skea oan it gebou en har ynhâld. A-1 wegert lykwols om in oanpassing te litten op it besit om de skea te besjen. De fersekere fertsjinnet de A-1-oanfraach úteinlik omdat A-1 net mislearre hat mei in beliedsekstân .
Lucky Lending's rjocht om ûnder it belied te recoverearjen sil net beynfloede wurde troch A-1's hannelingen sa lang as de liener bepaalde betingsten foldocht. De leveransier moat:
- Beabje ien útdrukkende premium, sadat de beliedhannelder net betellet
- Soargje in bewiis foar ferlies (as de beliedhawwer hat dat net dien) binnen 60 dagen fan in oankundiging te krijen dat in bewiis foar ferlies komt
- Meld de fersekering yn 'e miening as de liening bewust is fan alle feroarings yn' e eigendom of belesting, of as it risiko feroarsake is
Ienne de leveransier hat al dizze stappen foltôge, is it foardracht om in ferlies te beteljen ûnder A-1's e-belied.
Oerstap fan rjochten
De ISO-hypoteekhâldersklausel befettet in subrogaasjefoarsjenning . It stelt dat as de fersekerdier in ferlies beteljen oan 'e lienifer makket, mar leveret de fergoeding oan' e besjoech, wurdt de rjochten fan 'e subrogaasje fan' e leveransierer oerbrocht nei de fersekering yn 'e hichte fan it betellingsbedrach. Yn it foarige foarbyld is A-1 applikaasjes ûntfongen ûnder it belied om't it net foldogge mei de termen fan 'e fersekering contract. Asjebleaft dat Lucky Lending in fersekering fan $ 700.000 krige hat foar har belang by it beskeadige lager. It fjoer waard feroarsake troch in defekt yn in elektryske dryer dy't yn it gebou opslein waard. As Lucky Lending gjin kompensaasje krigen hie foar de skea, koe de leveransier de droger fabrikant hawwe foar eigenskip skea .
A-1's eigendomingsburo hat de Lucky Lending foar it ferlies frijjûn. Sadwaande is it rjochtbank fan 'e lean foar it ferneatigjen fan de fabrikant foar kompensaasje oerbrocht nei de fersekere. De fersekering hat no it rjocht om de fabrikant te ferljochtsjen om de $ 700.000 werom te heljen, dy't it Lucky Lending betelle hat.
De fersekere kin kieze om de leveransier it haadbedrach te beteljen op it hypoteek plus alle opkommende belang. As der gjin skuld oerbliuwt, moat de belestinghanneler dat bedrach oan de fersekering betelje.
Ofstân en net-fernijing
Under de hypoteekklausel moat de fersekerder de hypoteekhalder skriftlik advisearje as de fersekering it belied annulearret of wegeret it te fernijen . As de fersekerder de premium net betelje moat, moat de skuldner 10 dagen yn 'e foardiel foarlizze foardat it belied annulearret. As de fersekerder de belied foar elkoar rjochting ûntsein hat as net-beteljen fan 'e premium, moat it foar 30 dagen' foarôfgeand oan 'e leveransier leverje. As de fersekerder beslút om it belied net te ferfangen, moat it de liening fan 'e liening fan' e tsien dagen jouwe.
Dizze opleveringsbetingsten kinne feroare wurde troch steatlike rjochten. Bygelyks, inkele steaten hawwe fersekerders nedich om in leveransier op syn minst 45 dagen yn 't foar te melden, as in belied foar elke reden oars as net-betelling fan premium annulearre is.